​风口智库｜近期多地房贷利率上调，政策收紧？

风口智库｜近期多地房贷利率上调，政策收紧？

多地首套房贷利率上调。

据不完全统计，近期，广州、南京、苏州、长沙、武汉、青岛等多地房贷利率下限出现上调，房贷利率下限回升至3%以上。

此前，LPR在经历连续下调后，多地房贷利率已降到“2字头”，如今一些地方房贷利率出现“回弹”意味着什么？未来房贷利率走势如何？

多地房贷利率上调

今年以来，5年期以上LPR已下降60个基点，自10月LPR大幅下降25个基点至3.60%之后，部分城市的房贷利率一度降至“2字头”，甚至出现低至2.60%的利率。

以一线城市广州为例，10月LPR公布后，广州地区多家商业银行调整房贷利率，彼时广州有银行的商业房贷利率低至2.6%，低于5年期公积金贷款利率2.85%，出现商贷与公积金利率“倒挂”情况。随后，广州地区各家商业银行接到通知要求，商业房贷利率不得低于公积金贷款利率，并统一调整商业房贷利率至2.85%。

而11月初至今，不少城市已经上调首套、二套房商业贷款利率。据中指研究院不完全统计，目前浙江、江苏多地以及广州、佛山、福州、厦门、长沙、武汉、青岛等城市均上调了首套、二套房贷利率下限，部分城市首套房贷利率最低水平已上调至3.1%。

图片来源：半岛新闻

比如，12月4日，福建省内包括厦门、福州、莆田等在内的多个城市房贷利率统一由3.05%上调至3.1%，较此前10月份2.95%的最低水平已经过两次上调。

又如，11月以来，杭州首套房贷款利率下限已上调两次，11月初的最低首套房贷款利率为2.9%，后来陆续上调至3%，11月底又上调至3.1%。自11月7日起，广州地区主要商业银行统一上调首套房贷款利率下限，各家银行房贷利率下限不得低于3%。

作为楼市调控的重要手段，房贷利率关乎多方利益，因此，必须弄清楚这波房贷利率回调的基本逻辑，否则容易产生误判。

上海易居房地产研究院副院长严跃进此前表示，此事由于涉及到房贷利率反向的操作，需要加强政策解读和预期引导，否则很容易理解偏差，最终影响政策效应。目前上调应理解为“房贷利率基本见底”，但不能理解为房贷利率政策收紧。

超低利率不可持续

国家金融监督管理总局统计数据显示，截至2024年三季度末，商业银行净息差为1.53%，仍处于历史低位，并低于监管规定的1.8%的“警戒线”。

房屋按揭，是各家银行长期稳定的生息资产。净息差处于低位，意味着银行的盈利能力受到挑战，保持合理净息差，也就意味着银行的贷款投放需要保持一定的利率水平。

图片来源：新华社

“超低利率不可持续。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，综合考虑资金成本、房贷风险（不良率）、银行运营成本、资本占用等综合成本后，对于大部分银行来说，不能低于一定水平是个保本点。

李宇嘉强调，无论对银行保持合理的利润水平，还是保持风控体系的完整性，以适度利率来筛选客户，降低不良率，确定利率下限都是必要的。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼此前接受风口财经记者采访时表示，必须充分认识到，净利息收入仍是当前和未来一段时间银行主要收入，将银行净息差维持在合理水平，并不是为了维护银行业自身利益，而是具有多方面的必要性。

“近期房贷利率的调整，仅为一时之举，后续仍有进一步变动的空间。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对风口财经表示，首要原因在于，各地房贷利率底线不断被刷新，甚至已低于公积金贷款利率，这不仅削弱了公积金在支持住房消费方面的作用，还可能挫伤民众缴纳公积金的积极性。

值得注意的是，这轮上调也和近期楼市回暖有关。

克而瑞研究中心数据显示，11月重点30城新房成交面积达年内新高，同比增长20%，与三季度月均值相比增长60%。分城市看，4个一线城市新房成交面积同比上升57%。

从市场层面分析，近期楼市交易回升较快，房贷申请量开始增加，银行房贷投放压力减小，同时提前还贷减少等因素共同作用，导致了银行上调房贷利率。

未来房贷利率走势如何？

此次多个城市上调房贷利率下限，是否意味着房贷利率下调已然见底？

10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年第二季度末下降了0.12个百分点，创有统计以来新低。此外，随着LPR多次下调，各类政策不断出台，存量房贷利率也基本摆脱了“高位站岗”的窘况。

图片来源：中国人民银行

李宇嘉分析认为，房贷利率下限调整的影响因素是银行资金成本的下降，包括存款利率、政策利率、存款准备金率的调整。未来的利率走势，应该主要通过这些因素来左右和决定，而非因为银行内卷式竞争。

对于未来房贷利率走势判断，业内人士认为明年仍有下降空间。

陆骑麟认为，未来贷款市场报价利率（LPR）下调的可能性较大。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，短期来看，支持性的货币政策仍将延续，与房贷利率相关的5年期以上LPR仍有下调空间，从而引导各地房贷利率下行，降低购房者置业成本。

而对于有意购房的人士而言，陆骑麟表示，当前的利率微调不应成为阻碍购房计划的绊脚石。其认为，鉴于购房贷款的利率调整周期已缩短至最低3个月，若未来LPR下调，房贷利率亦将相应调整，因此对总体利息负担的影响有限。

严跃进则坦言，（房贷利率）总体上即便有调整，但也还是处于相对偏低水平，也是各地购房者要积极争取、从而享受到的历史最宽松房贷政策。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）